🏘️Mietimmobilien-Rechner

Bruttorendite vs. Nettokaltmiete

In Deutschland wird oft mit der Bruttorendite geworben, aber für Anleger ist die Objektrendite nach Abzug der nicht umlagefähigen Nebenkosten (Hausverwaltung, Instandhaltung) entscheidend. Das Statistische Bundesamt zeigt regional stark unterschiedliche Renditen. Nutzen Sie diesen Rechner, um Ihre Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten zu setzen, um eine fundierte Entscheidung für deutsche Standorte zu treffen.

Statistisches Bundesamt (Destatis)

Steuervorteile durch AfA (Abschreibung)

Ein wichtiger Pfeiler für Immobilieninvestments in Deutschland ist die Abnutzung für Abnutzung (AfA). In der Regel können 2% oder 3% des Gebäudewerts jährlich steuerlich geltend gemacht werden. Dies mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich. Unser Tool berechnet diesen Steuereffekt basierend auf Ihrem persönlichen Steuersatz und zeigt Ihnen die Rendite 'nach Steuern', was entscheidend für ein deutsches Immobilieninvestment ist.

Bundesministerium der Finanzen (BMF)

Instandhaltungsstau und Rücklagen

In Deutschland sind Eigentümer verpflichtet, das Gebäude instand zu halten. Experten raten zu einer Rücklage von 1,00 € bis 1,50 € pro m² Wohnfläche pro Monat. Angesichts steigender Handwerkerkosten laut Destatis ist dies essenziell. Unser Kalkulator zieht diese Rücklagen von Ihren Mieteinnahmen ab, um sicherzustellen, dass Ihr Cashflow auch langfristig positiv bleibt und notwendige Sanierungen finanziert werden können.

Stiftung Warentest – Vermieter-Tipps

Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?

In deutschen A-Städten sind Renditen von 2-3% üblich, da Anleger auf Wertsteigerung hoffen. In B- und C-Lagen werden oft 4-6% erzielt. Unser Rechner hilft Ihnen, das Risiko-Rendite-Profil zu bewerten. Liegt die Rendite unter den aktuellen Bauzinsen, ist das Objekt nur durch steuerliche Effekte oder hohe Wertsteigerungserwartungen rentabel.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse aus?

In vielen deutschen Städten darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Bundesjustizministerium überwacht diese Gesetze. Unser Tool warnt Sie, wenn Ihre geplanten Mieteinnahmen unrealistisch hoch im Vergleich zum lokalen Mietspiegel erscheinen, was Ihr gesamtes Renditemodell gefährden könnte.

Sind Zinsen für das Darlehen steuerlich absetzbar?

Ja, bei einer vermieteten Immobilie in Deutschland können Sie die Kreditzinsen voll als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Dies ist ein massiver Vorteil gegenüber dem Eigenheim. Unser Rechner simuliert diesen Hebeleffekt, indem er die Zinslast gegen die Mieteinnahmen rechnet und so Ihre tatsächliche Eigenkapitalrendite ermittelt.

Cap Rate

Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist das jahrliche NOI geteilt durch den Kaufpreis. Zeigt die Rendite bei Barzahlung. Gut: 6%+, Ausgezeichnet: 8%+.

Cash-on-Cash Return

Die jahrliche Cashflow-Rendite auf Ihre Baranlage (Anzahlung + Abschlusskosten). Berucksichtigt Hebelwirkung. Gut: 8%+, Ausgezeichnet: 12%+.

1%-Regel

Eine Faustregel: Die monatliche Miete sollte mindestens 1% des Kaufpreises betragen. Bei 300.000EUR Kaufpreis sollte die Miete 3.000EUR+/Monat sein.

DSCR

Der Schuldendienstdeckungsgrad zeigt, wie gut das NOI die Hypothekenzahlungen deckt. Unter 1,0 bedeutet negativen Cashflow. Banken verlangen in der Regel 1,25+.

NOI

Das Nettobetriebseinkommen ist das Einkommen nach allen Betriebskosten, aber VOR Hypothekenzahlungen. Es ist die Standardkennzahl zur Bewertung von Gewerbeimmobilien.