🏘️Calculateur d'Investissement Locatif

Choisir entre le Réel et le Micro-Foncier

En France, la fiscalité de la location nue dépend de vos revenus. Le régime Micro-Foncier offre un abattement forfaitaire de 30%, mais le régime Réel permet de déduire tous vos frais (travaux, intérêts, taxes). La DGFIP encadre ces choix. Utilisez ce calculateur pour simuler les deux options et identifier celle qui maximise votre cash-flow après impôts, une étape cruciale pour tout investisseur immobilier en France.

DGFIP – Impots.gouv.fr

L'Avantage du Statut LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est très populaire en France car elle permet d'amortir le prix du bien et des meubles, réduisant souvent l'imposition à zéro pendant plusieurs années. Notre outil intègre ces calculs d'amortissement complexes pour vous montrer la puissance du LMNP par rapport à la location nue, particulièrement dans les zones étudiantes.

Ministère de l'Économie – Fiscalité Immobilière

Encadrement des Loyers et Vacance Locative

L'encadrement des loyers dans des villes comme Paris ou Lyon plafonne vos revenus potentiels. Parallèlement, l'INSEE fournit des données sur la vacance locative par ville. Notre calculateur vous permet d'ajuster votre loyer selon les plafonds légaux et d'intégrer un taux de vacance réaliste pour sécuriser votre plan de financement bancaire auprès des banques françaises.

INSEE – Logement en France

Qu'est-ce que le rendement 'Net-Net' en France ?

Le rendement brut est trompeur. Le rendement net-net inclut la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance PNO, les frais de gestion et surtout l'impact de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et des prélèvements sociaux (17,2%). Ce calculateur est l'un des rares à intégrer toutes ces couches pour vous donner la vérité sur votre profit réel.

Comment calculer les frais de notaire pour un investissement ?

En France, les frais d'acquisition représentent environ 7,5% du prix dans l'ancien. C'est une charge importante qui dégrade votre rentabilité les premières années. Notre outil les inclut automatiquement dans votre investissement initial pour calculer un TRI cohérent avec les standards des experts-comptables immobiliers français.

Est-il préférable d'investir en nom propre ou en SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) facilite la transmission mais peut être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR). Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale globale. Utilisez ce simulateur pour voir l'impact d'une imposition à l'IS sur vos dividendes immobiliers, une option souvent choisie pour bâtir un empire locatif en France.

Cap Rate

Le Cap Rate (Taux de Capitalisation) est le NOI annuel divise par le prix d'achat. Montre le rendement si vous payez comptant. Bon: 6%+, Excellent: 8%+.

Cash-on-Cash Return

Le rendement annuel du cash flow sur votre investissement en liquidites (apport + frais de cloture). Prend en compte l'effet de levier. Bon: 8%+, Excellent: 12%+.

Regle du 1%

Une regle rapide: le loyer mensuel devrait etre au moins 1% du prix d'achat. Si une propriete coute 300.000EUR, elle devrait rapporter 3.000EUR+/mois.

DSCR

Le Ratio de Couverture du Service de la Dette montre combien le NOI couvre les paiements hypothecaires. En dessous de 1,0 signifie cash flow negatif. Les banques exigent generalement 1,25+.

NOI

Le Revenu Net d'Exploitation est le revenu apres toutes les charges d'exploitation, mais AVANT les paiements hypothecaires. C'est la metrique standard pour evaluer les proprietes commerciales.