Comprendre le TAEG : Le Vrai Cout de Votre Credit Immobilier
Le taux d'interet affiche n'est pas le cout reel de votre pret. Le TAEG revele la verite - et la difference peut representer des milliers d'euros.
Le taux d'interet affiche par votre banque n'est pas le cout reel de votre pret. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) revele la verite - et la difference peut representer des milliers d'euros.
Avec notre calculateur de pret, nous avons simule plusieurs scenarios pour montrer pourquoi le TAEG est le seul chiffre qui compte vraiment.
Taux Nominal vs TAEG : Quelle Difference ?
Le Taux Nominal (Taux Debiteur)
C'est le taux "publicitaire" - celui que les banques mettent en avant. Il ne comprend que les interets purs sur le capital emprunte.
Le TAEG
Le TAEG inclut TOUS les couts lies au credit :
- Interets du pret
- Frais de dossier
- Assurance emprunteur
- Frais de garantie (hypotheque ou caution)
- Frais de courtage (le cas echeant)
- Autres frais obligatoires
Exemple Concret : Pret de 250 000 euros sur 20 ans
Ce que la banque annonce
- Taux nominal : 3,50%
- "Un taux tres competitif !"
Ce que vous payez reellement
| Element | Cout |
|---|---|
| Interets (taux 3,50%) | 99 315 euros |
| Assurance (0,30%) | 15 000 euros |
| Frais de dossier | 1 500 euros |
| Frais de garantie | 3 000 euros |
| Total des couts | 118 815 euros |
| TAEG reel | 4,12% |
La difference entre 3,50% et 4,12% represente 19 500 euros de couts supplementaires !
Calculez votre propre scenario
Decomposition du TAEG
1. Les Interets (Taux Nominal)
La base du cout, calculee sur le capital restant du chaque mois.
Exemple sur 250 000 euros a 3,50% sur 20 ans :
- Mensualite hors assurance : 1 449 euros
- Total des interets : 97 634 euros
2. L'Assurance Emprunteur
Souvent le deuxieme poste le plus important. Le taux varie selon :
- Votre age
- Votre etat de sante
- Votre profession
- Le type de couverture
Taux moyens d'assurance :
| Age | Taux moyen |
|---|---|
| 25-35 ans | 0,10% - 0,20% |
| 35-45 ans | 0,20% - 0,35% |
| 45-55 ans | 0,35% - 0,50% |
| 55+ ans | 0,50% - 0,80% |
3. Les Frais de Dossier
Variables selon les banques :
- Banques en ligne : 0 a 500 euros
- Banques traditionnelles : 500 a 1 500 euros
- Negociables dans 90% des cas
4. Les Frais de Garantie
Deux options principales :
| Type | Cout approximatif | Recuperable |
|---|---|---|
| Hypotheque | 1,5% - 2% du pret | Non |
| Caution (Credit Logement) | ~1,2% du pret | Partiellement (~70%) |
Astuce : La caution est souvent plus avantageuse grace au remboursement partiel en fin de pret.
Comparaison de 3 Offres Bancaires
Vous cherchez un pret de 300 000 euros sur 25 ans. Voici trois offres :
Offre A : Banque Traditionnelle
| Element | Montant |
|---|---|
| Taux nominal | 3,40% |
| Assurance | 0,36% |
| Frais dossier | 1 200 euros |
| Garantie | 4 500 euros |
| TAEG | 3,98% |
| Cout total | 175 420 euros |
Offre B : Banque en Ligne
| Element | Montant |
|---|---|
| Taux nominal | 3,55% |
| Assurance | 0,18% |
| Frais dossier | 0 euros |
| Garantie | 3 600 euros |
| TAEG | 3,82% |
| Cout total | 168 230 euros |
Offre C : Courtier
| Element | Montant |
|---|---|
| Taux nominal | 3,30% |
| Assurance | 0,25% |
| Frais dossier | 800 euros |
| Frais courtage | 3 000 euros |
| Garantie | 3 600 euros |
| TAEG | 3,78% |
| Cout total | 166 890 euros |
Gagnant : Offre C - malgre les frais de courtage, le TAEG le plus bas.
Difference entre la meilleure et la pire offre : 8 530 euros
Impact du TAEG sur Differentes Durees
Pret de 200 000 euros, meme TAEG de 4%
| Duree | Mensualite | Cout total | Interets + frais |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 479 euros | 266 220 euros | 66 220 euros |
| 20 ans | 1 212 euros | 290 880 euros | 90 880 euros |
| 25 ans | 1 056 euros | 316 800 euros | 116 800 euros |
Enseignement : Chaque 5 annees supplementaires coute environ 25 000 euros de plus.
Comment Faire Baisser Votre TAEG
1. Negocier le Taux Nominal
- Apport important (>20%) = meilleur taux
- Domiciliation des revenus = -0,10% possible
- Bons clients = negociation plus facile
2. Changer d'Assurance (Loi Lemoine)
- Delegation d'assurance : jusqu'a -50% sur l'assurance
- Applicable a tout moment sans frais
3. Negocier les Frais de Dossier
- Demandez systematiquement une reduction
- Offres en ligne souvent sans frais
4. Choisir la Bonne Garantie
- Comparez hypotheque vs caution
- Calculez le cout net (apres remboursement partiel pour caution)
Les Pieges a Eviter
1. Se Focaliser sur le Taux Nominal
"J'ai eu 3,20% !" - mais si le TAEG est de 4%, vous payez plus que celui qui a 3,50% avec un TAEG de 3,80%.
2. Ignorer l'Assurance Groupe
L'assurance de la banque est rarement la moins chere. Comparez toujours.
3. Oublier les Frais de Garantie
3 000 a 5 000 euros qui disparaissent souvent des discussions.
4. Ne Pas Verifier le TAEG Avant Signature
Le TAEG doit figurer sur l'offre de pret. Verifiez qu'il correspond a vos calculs.
Le TAEG Maximum Legal
En France, le TAEG ne peut depasser le "taux d'usure" fixe par la Banque de France chaque trimestre.
Taux d'usure 2024 (a verifier car evolue) :
- Prets fixes 10-20 ans : environ 6%
- Prets fixes 20+ ans : environ 6,5%
Si votre TAEG depasse ce seuil, la banque ne peut pas vous accorder le pret.
Calculez Votre TAEG
Nos calculs montrent que la difference entre le taux nominal et le TAEG peut representer :
- 0,3 a 0,8 points de pourcentage
- 10 000 a 30 000 euros sur la duree du pret
Ne vous laissez pas seduire par un taux nominal attractif. Seul le TAEG revele le vrai cout.
Calculez le cout total de votre pret
Conclusion
Le TAEG est votre boussole pour comparer les offres de credit immobilier. Un taux nominal bas peut cacher des frais eleves qui rendent l'offre moins interessante.
Regle d'or : Comparez toujours les TAEG, jamais les taux nominaux.
Cet article est fourni a titre informatif et ne constitue pas un conseil financier. Les taux et frais peuvent varier selon les etablissements et votre situation personnelle.