Ist Mieten wirklich Geldverschwendung?

"Miete ist rausgeworfenes Geld!" Das hört man ständig. Aber stimmt das wirklich? Wir haben die Zahlen durchgerechnet, und die Ergebnisse könnten Sie überraschen—besonders wenn Sie in München oder Frankfurt leben.

Der Deutsche Traum vom Eigenheim

Die konventionelle Weisheit sagt, Kaufen ist immer besser, weil:

• Sie Vermögen aufbauen statt die Hypothek eines anderen zu bezahlen
• Immobilien "immer steigen"
• Die Rate zur "Zwangssparen" wird
• Mieterhöhungen Sie nicht mehr betreffen

Aber das ignoriert mehrere wichtige Faktoren im aktuellen Markt.

Wir Haben Gerechnet: Ein Realistischer Vergleich

Mit unserem Baufinanzierungsrechner haben wir die wahren Kosten einer Wohnung für 400.000 € analysiert—nahe dem deutschen Durchschnitt.

Die Wahren Kosten einer 400.000 € Immobilie

Parameter:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Eigenkapital: 80.000 € (20%)
• Zinssatz: 3,8% (aktueller Zinssatz)
• Laufzeit: 25 Jahre

Rechner-Ergebnisse:

Interpretation: Für eine 400.000 € Immobilie zahlen Sie über 700.000 € in 25 Jahren. Allein die Finanzierung kostet 501.600 €—das sind 181.600 € Zinsen auf ein Darlehen von 320.000 €.

Berechnen Sie Ihre Finanzierung

Die Versteckten Kosten in Deutschland

Neben der Finanzierung stehen deutsche Käufer vor erheblichen Kaufnebenkosten:

Grunderwerbsteuer

Notar und Grundbuch

• Notarkosten: ~1,5% des Kaufpreises
• Grundbucheintrag: ~0,5% des Kaufpreises
• Zusammen: ~2%

Maklergebühren

• 3-7% je nach Bundesland (oft geteilt)
• Bei 400.000 €: 12.000-28.000 €

Gesamte Kaufnebenkosten: 10-15% des Kaufpreises!

Bei 400.000 € = 40.000-60.000 € nur für den Kauf!

Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Diese 80.000 € Eigenkapital könnten investiert werden:

• 80.000 € investiert mit 6% über 25 Jahre = 343.340 €
• Das sind über 260.000 € an entgangenen Gewinnen

Die 5%-Regel: Deutschland-Version

Die "5%-Regel" hilft beim Vergleich Mieten vs. Kaufen:

1. Berechnen Sie 5% des Immobilienwertes pro Jahr
2. Teilen Sie durch 12 für eine monatliche "Schwellen-Miete"
3. Liegt Ihre Miete darunter, könnte Mieten besser sein

Für unsere 400.000 € Immobilie:

• 5% = 20.000 € pro Jahr
• Monatliche Schwellen-Miete = 1.667 €

Interpretation: Können Sie eine vergleichbare Immobilie für weniger als 1.667 €/Monat mieten, könnte Mieten finanziell sinnvoller sein. Unsere Gesamtkosten für Eigentum liegen bei 2.355 €/Monat.

München: Die Mathematik ist Brutal

3-Zimmer-Wohnung in München: 800.000 €

Miete für die gleiche Wohnung: ~2.000 €/Monat

Monatliche Ersparnis beim Mieten: 1.894 €

Investiert mit 6% über 20 Jahre: 876.000 €!

Der Disziplinierte Investor

Was passiert, wenn der Mieter die Differenz investiert?

Der disziplinierte Mieter kann deutlich reicher werden!

Steuerliche Aspekte

In Deutschland gibt es für die selbstgenutzte Immobilie:

• Keine Abzugsfähigkeit der Zinsen (anders als bei Vermietung)
• Keine Steuervorteile für Eigennutzer
• Spekulationssteuer entfällt nach 10 Jahren

Mieter können stattdessen:

• In ETFs investieren (Kapitalertragssteuer nur 25%)
• Freistellungsauftrag nutzen (1.000 €/Jahr steuerfrei)
• Flexibel bleiben für Karrierechancen

Wann Kaufen Sinn Macht in Deutschland

Unsere Analyse zeigt, dass Kaufen vorteilhaft sein kann bei:

Szenario 1: Günstigere Regionen

• 250.000 € Wohnung in Leipzig, Dresden, Essen
• Vergleichbare Miete: 900 €/Monat
• Eigentumskosten: 1.400 €/Monat
• Kleinerer Unterschied, Kauf eher sinnvoll

Szenario 2: Langfristiges Wohnen (15+ Jahre)

• Kaufnebenkosten amortisieren sich
• Potenzielle Wertsteigerung kompensiert Kosten
• Am Ende mietfrei wohnen

Szenario 3: Niedrige Zinsen

• Bei Zinsen unter 2% ändert sich die Rechnung
• Aktuelle Zinsen (3,8%) sind weniger günstig

Wann Mieten Sinn Macht in Deutschland

Mieten ist oft klüger, wenn:

• Sie in München, Frankfurt oder Hamburg leben - Extreme Kaufpreis-Miet-Verhältnisse
• Sie innerhalb von 7 Jahren umziehen könnten - Kaufnebenkosten fressen Gewinne
• Die Miete unter der 5%-Schwelle liegt - In teuren Städten üblich
• Sie diszipliniert investieren - ETF-Sparpläne, Aktien, Anleihen

***** Der DAX hat langfristig etwa 7-8% pro Jahr geliefert, während deutsche Immobilien im Durchschnitt 2-4% jährlich gestiegen sind. Ein disziplinierter ETF-Investor kann oft besser abschneiden als ein verschuldeter Eigenheimbesitzer.

Der Lifestyle-Faktor

In Deutschland bietet Mieten oft:

• Bessere Lage für gleiches Budget
• Volle Flexibilität bei Jobwechsel
• Keine Renovierungssorgen
• Mieterschutz durch deutsches Mietrecht

Berechnen Sie Ihre Situation

Jeder Fall ist anders. Nutzen Sie unseren Mieten vs. Kaufen Rechner zum Vergleich:

• Geben Sie lokale Immobilienpreise und Mieten ein
• Geben Sie an, wie lange Sie bleiben möchten
• Sehen Sie den wahren Breakeven-Punkt
• Vergleichen Sie Gesamtkosten über die Zeit

Vergleichen Sie Mieten vs. Kaufen für Ihre Situation

Fazit

"Miete ist rausgeworfenes Geld" ist ein Mythos—besonders in deutschen Großstädten.

Unsere Berechnungen zeigen:

• Kaufen kostet deutlich mehr pro Monat in München, Frankfurt, Hamburg
• Kaufnebenkosten nehmen 10-15% des Kaufpreises sofort weg
• Opportunitätskosten des Eigenkapitals können über 260.000 € in 25 Jahren betragen
• Die 5%-Regel favorisiert oft das Mieten in Metropolen

Mieten ist nicht "Geld verschwendung"—Sie bezahlen für Wohnraum, Flexibilität und Freiheit von Instandhaltung und Marktrisiken.

Die richtige Frage ist nicht "Soll ich kaufen?"—sondern "Was ist die beste Verwendung meines Geldes für den Vermögensaufbau?"

Denken Sie daran: Unsere Eltern haben gekauft, als Immobilien 5x das Jahresgehalt kosteten. Heute sind es 10-15x. Die Regeln haben sich geändert—Ihre Strategie sollte es auch.