🏘️Calculadora de Propiedad de Alquiler

Rentabilidad Bruta vs. Neta en España

En el mercado inmobiliario español, una rentabilidad bruta del 5% es común, pero la neta suele caer al 3-4% tras pagar impuestos y gastos. El INE publica datos sobre el mercado del alquiler que muestran una gran dispersión de precios. Nuestra calculadora resta automáticamente el IBI, la tasa de basuras, el seguro de hogar y los gastos de comunidad para que conozcas el beneficio real que ingresas cada mes.

INE – Estadística de Precios de Alquiler

Fiscalidad del Alquiler y Bonificaciones

En España, los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF. Con la nueva Ley de Vivienda, la reducción por alquiler de vivienda habitual ha pasado al 50%, aunque puede llegar al 90% en zonas tensionadas si se reduce el precio. Este calculador aplica estas complejas reglas fiscales de la AEAT para estimar tu rentabilidad neta-neta, ayudándote a decidir si te compensa bajar el precio.

Agencia Tributaria (AEAT)

Seguros de Impago y Garantías

Dada la inseguridad jurídica que perciben algunos propietarios en España, los seguros de impago de alquiler son cada vez más frecuentes (suelen costar entre el 3% y 5% de la renta anual). Estos seguros cubren las rentas no pagadas y los gastos de desahucio. Nuestra herramienta incluye este coste como un gasto deducible, permitiéndote ver cómo afecta a tu retorno anual frente a la seguridad que aporta.

UNESPA – Asociación de Aseguradoras

¿Qué gastos son deducibles en el alquiler en España?

Puedes deducir los intereses de la hipoteca, los gastos de reparación, el IBI, la comunidad, los seguros, la tasa de basuras y la amortización del 3% del valor de la construcción. Esta amortización es clave para reducir el pago a Hacienda. Nuestro calculador realiza este desglose legal español para optimizar tu declaración de la Renta.

¿Es más rentable el alquiler turístico en España?

El alquiler turístico ofrece mayores ingresos pero está sujeto a normativas locales muy estrictas, licencias municipales y un IVA del 10% si se ofrecen servicios. Además, no disfruta de la reducción del IRPF por vivienda habitual. Usa nuestra herramienta para comparar el rendimiento de una vivienda en alquiler tradicional frente a una vacacional.

¿Cómo influyen los gastos de notaría en la rentabilidad?

Comprar para alquilar en España conlleva unos gastos de entrada del 10-12%. Este 'coste de adquisición' debe ser amortizado con las rentas. Nuestro calculador estima el TIE de tu inversión considerando estos desembolsos iniciales, dándote una visión a largo plazo que un simple cálculo de rentabilidad bruta ignora.

Cap Rate

El Cap Rate (Tasa de Capitalizacion) es el NOI anual dividido por el precio de compra. Muestra el retorno si pagaras en efectivo. Bueno: 6%+, Excelente: 8%+.

Cash-on-Cash Return

El retorno anual del flujo de caja sobre su inversion en efectivo (enganche + costos de cierre). Considera el apalancamiento. Bueno: 8%+, Excelente: 12%+.

Regla del 1%

Una regla rapida: la renta mensual debe ser al menos 1% del precio de compra. Si una propiedad cuesta $300,000, debe rentar $3,000+/mes.

DSCR

El Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda muestra cuanto el NOI cubre los pagos de hipoteca. Debajo de 1.0 significa flujo de caja negativo. Los bancos generalmente requieren 1.25+.

NOI

El Ingreso Operativo Neto es el ingreso despues de todos los gastos operativos, pero ANTES de los pagos de hipoteca. Es la metrica estandar para evaluar propiedades comerciales.